До того, как нагрянул кризис, окупаемость московских гостиниц составляла 4-6 лет, но так долго продолжаться не могло, рынок был перегрет. Сейчас, в лучшем случае, инвестиции могут окупиться за 7-10 лет. Но, несмотря на данный факт, многие владельцы офисных проектов больше верят в успех гостиничного бизнеса и готовы переделывать кабинеты в номера.

Как отметил Кеннет Макларен, исполнительный вице-президент Interstate Management Services, в 2009 г. большинство отелей потеряли от 20% до 40% прибыли в рублевом эквиваленте, но назвать это негативной тенденцией нельзя, так как падение произошло относительно процветающего периода 2005-2008 гг.

В кризис гостиничный сегмент продемонстрировал большую стабильность по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости.

Доход на номер (RevPar, revenue per average room) московских отелей остается одним из самых высоких среди европейских городов. $225 для отелей уровня 4-5 звезд и $150 - для трехзвездочных гостиниц (на 25-35% меньше, чем в прошлом году), уточняют в GVA Sawyer. Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Group, уверяет, что все инвесторы, которые вложили деньги в гостиницы в Москве, сегодня довольны. В свою очередь, генеральный директор AZIMUT Hotels Company Александр Гендельсман, прогнозирует в 2010 г. незначительное увеличение рентабельности гостиничного объекта «три звезды» в Москве, которая в 2009 г. по данным EBITDA составила 35%.

По прогнозам Макларена, 2010 г. наврядли сможет сравниться по уровню деловой активности с 2008 г., однако есть основания полагать, что доходы вырастут на 5-10% по сравнению с 2009 г. Часть новых объектов появится в связи с перепрофилированием или реконструкцией офисных или жилых зданий. Администрация города декларирует упрощение процедур согласования гостиничных проектов. Владимир Поддубко, директор гостиничной недвижимости УК «Уникор» на круглом столе в «Ведомости. Недвижимость», прокомментировал, что раньше до выхода конкретного адресного постановления проходило в лучшем случае 6 месяцев, сейчас это можно сделать за 4 месяца, а получить разрешение на строительство за месяц все равно нельзя. Также он отметил, что городом приняты правильные решения, но пока этот механизм сложится и заработает, может пройти больше года.

Рассматривают возможность войти в проект по перепрофилированию незавершенных офисных проектов под гостиницы крупнейшие бренды, такие как The Rezidor Hotel Group.

По оценке Станислава Ивашкевича, замдиректора по развитию СВ Richard Ellis (CBRE), в этом случае денежные и временные затраты на проект удваиваются. «Гостиница - это 160 маленьких помещений, каждое из которых надо сделать качественно. Офис - это большие открытые пространства, и это другой подход», - объясняет он. «Стандартная планировка офисного пространства - квадрат с глубиной этажа 20 м. А гостиница - это прямоугольник с коридорной системой и номерами глубиной 8-10 м», - подтверждает Ховланд.

По словам Поддубко, стоимость переделки бизнес-центра под гостиницу определяется прежде всего стадией, на которой находится проект: если строить еще не начали, затраты минимальны, если комплекс уже построен, то переработка удорожает проект в 1,5-2 раза как минимум, с учетом стоимости предыдущих вложений. И в эксплуатации такой гибрид обойдется дороже, предупреждают эксперты. И впечатление он будет производить не гостиничное, добавляет Дэвид Дженкинс, директор группы гостиничной недвижимости DTZ Россия/СНГ, поэтому лучше сразу планировать отель экономкласса.

«Когда владельцу офисного здания надо выбирать: нести убытки и ждать арендатора либо перепрофилировать проект в отель, наверное, есть смысл предпочесть меньшее из двух зол», - считает Лучицкая. Такая переделка позволяет разморозить проект и получать первые деньги, - соглашается Дженкинс (у DTZ сейчас в работе 2-3 подобных проекта в Москве и два в Киеве). По мнению Поддубко, возможность и целесообразность переориентации офисов в гостиницы имеет место в 5-10% случаев. Ховланд считает, что в 80% случаев переделка невозможна. «А через 2-3 года, пока будет длиться переформатирование, может вернуться спрос на офисы. Только обратно переделывать будет трудно», - иронизирует Ивашкевич.

www.vedomosti.ru